Бaнки нe спeшaт вoсстaнaвливaть крeдитoвaниe пoкупки жилoй нeдвижимoсти. Причинoй этого является низкая платежеспособность заемщиков и очень высокие ставки. Поэтому финансисты запускают программы лизинга жилья и ждут поддержки со стороны государства, пишет Property Times.

Жилой вопрос

В 2016 году банки так и не возобновили активное кредитование. За весь год они выдали займов всего на 3 млрд грн, при этом граждане фактически не получили ничего – общий кредитный портфель физлиц наоборот сократился на 13 млрд грн. При этом финансовые учреждения концентрируются в основном на коротких и доступных кредитах, тогда как рынок ипотеки фактически заморожен. «Доля жилой недвижимости, купленной в кредит, пока не превышает 5 %. Условия предоставления новых ипотечных кредитов в целом являются достаточно жесткими», – сообщил Национальный банк. Желание банков заниматься ипотечным кредитованием отбил портфель кредитов в иностранной валюте, выданный до кризиса 2008 года. После произошедшей девальвации многие заемщики не смогли расплатиться с займами, а залоги по ним подешевели и уже не перекрывают сумм кредитов.

Тем не менее, в последний год строительство начало восстанавливаться. Особенно это заметно в крупных городах, где появляется множество жилых комплексов и целых городков. «За три квартала текущего года объем строительного рынка вырос на 13 % по сравнению с прошлым годом. По ожиданиям руководителей строительных компаний более 70 % из них не ожидают уменьшения объемов этого рынка, а более 37 % ожидают его рост. Соответственно, есть общее желание строителей строить и покупателей покупать жилье на первичном рынке», – говорит член наблюдательного совета банка «Глобус» Елена Дмитриева.

Тем не менее, банки не спешат кредитовать ни застройщиков, ни покупателей жилья. Причин для этого довольно много – затянувшийся кризис, недоверие к заемщикам, слишком высокая стоимость ресурсов. «Сказать, что у нас ипотечное кредитование находится в фокусе или имеет какой-то значимый удельный вес в новом кредитном портфеле, было бы неправильно. Банки в основном совершают только разовые сделки. Мы делаем это для тех клиентов, которых хорошо знаем, у которых хорошая кредитная история и с которыми мы можем найти компромисс по процентной ставке», – признает председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко.

Банки, которые все-таки кредитуют ипотеку, делают это со значительными ограничениями. «Сейчас средняя сумма кредитов на первичном рынке – это 500 тыс. грн, то есть люди берут у банка недостающую сумму, потому что ставка действительно большая. Для того чтобы вернуть кредит, заемщик может позволить себе взять в кредит 30-40 % от необходимой суммы. Но это и хорошо, потому что снижает наши риски. Таким образом, мы кредитуем не более 60 % от суммы кредита», – рассказывает Елена Дмитриева.

Проблемы активизации

Сейчас существует сразу несколько причин, по которым ипотечное кредитование не развивается. Первая из них, это низкий уровень доверия населения к таким кредитам – многие граждане брали займы в период активного роста этого рынка, когда были популярны валютные кредиты. Однако после дальнейшей резкой девальвации гривны многие не смогли расплатиться с банками. Кроме того, ипотека является очень дорогим удовольствием, а ее срок длительным. «Средняя ставка на сегодня – это 23,7 % в гривне, и, несмотря на все усилия Нацбанка по снижению учетной ставки средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась всего на 1,7 % в среднем. Это незначительное снижение. Такие ставки для ипотеки однозначно не работают. Например, в России ставка по ипотечному кредитованию в национальной валюте – 12,75 %. Она тоже высокая, но может заинтересовать потенциального заемщика. А в Польше ставка всего 5,7 %», – говорит Тамара Савощенко. При нынешнем уровне ставок ипотека является недоступной для подавляющего большинства граждан, которые нуждаются в приобретении собственного жилья. Причиной этого является низкий уровень доходов украинцев и, соответственно, низкий уровень платежеспособности.

Также проблемой для банков является юридические особенности оформления инвестиций в строительство. «В течение последних двух-трех лет первичный рынок растет на 13-14 %. Крупнейшими центрами строительства сегодня является Киев, Львов, Одесса, Ивано-Франковск. Там интересно работать, но инвестиционные договоры очень разнообразны и не позволяют банкам войти в кредитование. Например, в Киеве подавляющее большинство договоров – это предварительные договоры купли-продажи, жилищно-строительные кооперативы. Такие имущественные права банки не могут брать в обеспечение, также на них нельзя наложить взыскание», – рассказывает директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин.

Предложения к развитию

Банкиры не ожидают, что рынок ипотеки начнет активно развиваться в следующем году. Поэтому сейчас они запускают альтернативные виды финансирования этого сегмента. Одним из наиболее востребованных является передача недвижимости в лизинг. Это подразумевает возможность проживания заемщиком в жилье с постепенной его оплатой. «Первое преимущество лизинга – более привлекательные ценовые условия. Мы как банк снижаем уровень кредитного риска и уровень потери залога, потому что при лизинге залога изначально нет. Клиент ищет тот объект, который ему интересен, банк выкупает этот объект на себя, а потом предоставляет его в финансовый лизинг. Фактически право собственности клиенту не уходит, а вопросы выселения, взыскания и последующей реализации имущества становятся значительно проще. Это уже собственность банка», – говорит заместитель председателя ТАСкомбанка Алексей Беров.

Но для полноценного запуска долгосрочного ипотечного кредитования банкиры рассчитывают на получение помощи со стороны государства. По их мнению, правительство может поучаствовать либо в компенсации процентной ставки, либо в какой-то части кредита. «Если бы банк, застройщик и государство совместно обсудили и разработали такие программы, то можно было бы уменьшить стоимость кредитов и развивать рынок. Процентные ставки по депозитам сейчас снижаются, но если не будет государственной поддержки и заинтересованности в развитии этого рынка за счет удешевления стоимости кредитов, в ближайшие годы ставка будет оставаться достаточно высокой. Все равно это будет недоступно для широких слоев населения даже при покупке эконом-жилья», – считает директор департамента розничного банкинга Укргазбанка Ольга Щербина.

В Нацбанке уверены, что пока в экономике не произойдут перемены к лучшему, кредитование развиваться не будет. «Необходимо провести судебную реформу, защитить кредиторов от ненадежных заемщиков. После этого ставки по кредитам могут пойти вниз», – констатирует глава НБУ Валерия Гонтарева.

Источник: Property Times