Кaк oбeспeчить пoжaрную бeзoпaснoсть укрaинскиx нoвoстрoeк
11.04.2018 10:01 0 кoммeнтaриeв
Индикaтoры рынкa нeдвижимoсти Киeвa oт 10 aпрeля 2018 гoдa.
Снижeниe средней стоимости квадратного метра квартир в Киеве продолжается. На этой неделе он подешевел сразу на 1,9%. В отдельных сегментах показатель снижения цен меньше, а динамика стабильно отрицательная. Примечательно, что снижение цен на вторичном рынке сопровождается снижением спроса: количество сделок сегодня меньше, чем в конце 2017 года, когда мы наблюдали рост цены.
Читайте также: Как дешевели квартиры в Киеве в первом квартале 2018 года
На этой неделе Минрегион утвердил 4 новые строительные нормы, цель которых, по словам министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко, – гармонизировать украинские стандарты с европейскими. Domik.ua разбирался, как их утверждение повлияет на строительную отрасль страны.
Новые государственные строительные нормы (ГСН) вступят в силу через три месяца . Одна из них – «Планирование и застройка территорий» – предполагает ограничение застройки сразу в нескольких направлениях. Норма вводит понятие «голубых линий», то есть, ограничение этажности застройки, а также «зеленых линий», которые направлены на сохранение зеленых насаждений. Кроме того, строительная норма вводит ограничение максимально возможной плотности населения, проживающего на определенной территории.
Читайте также: Минрегион подготовил новые ГСН для жилой застройки
Учитывая последние события, особенно важны требования ГСН о запрете обустройства на внутриквартальной территории паркингов и паркомест, а также создании возможности для кругового проезда пожарных машин и другой спецтехники.
Вопросами пожарной безопасности в Украине озаботились после трагедии в ТРЦ Кемерово, где пренебрежение пожарными нормами повлекло смерть десятков людей, в том числе, детей. Правда, учитывая специфику пожара, проверки пожарной безопасности коснулись преимущественно коммерческой недвижимости, где бросились проверять проводку, пожарные выходы и схемы эвакуации. Но не прошло и двух недель, как в Киеве также случился пожар. В ночь на 5 апреля загорелась лифтовая шахта в ЖК Park Avenue . Здесь, к счастью, обошлось без жертв, однако пожар продемонстрировал, что может случиться в случае пренебрежения правилами пожарной безопасности и парковки на дорожках, предусмотренных для проезда машин экстренных служб. Из-за закрытых эвакуационных выходов жители верхних этажей не могли попасть на крышу и спасались только выходом на открытые балконы. А из-за припаркованных во дворе автомобилей только одна из трех пожарных машин смогла попасть на территорию.
Не исключено, что после этого инцидента в Киеве озаботятся проблемами пожарной безопасности и в жилых комплексах. А их накопилось немало.
Одна из главных проблем – использование дешевых горючих материалов в отделке . Если в Киеве для утепления домов в подавляющем большинстве случаев используют более дорогие и негорючие минеральную вату и экструдированный пенополистирол, то в пригороде и регионах все еще можно встретить утепление пенопластом, который способен превратить дом в горящий факел.
Читайте также: Энергоэффективность новостроек: какие материалы используют застройщики в облицовке фасадов
Еще более актуальная проблема – невозможность проезда для машин экстренных служб во двор зданий . Дворы домов часто так заставлены автомобилями жильцов, экономящих на подземных паркингах и платных парковках, что проехать по двору для пожарной машины нет никакой возможности (как, кстати, и для машин скорой помощи). В жилых комплексах, которые декларируют приверженность концепции двора без машин, часто складывается парадоксальная ситуация, когда именно дорожки для проезда экстренных служб оказываются заставленными машинами жильцов.
Читайте также: Каким должен быть «двор без машин»: история и реализация тренда в Украине
Решить эту проблему предлагается введением нормы об обеспечении новостроек парко-местами из расчета 2 места на квартиру. Однако мест в подземных паркингах в столичных новостройках не хватает не потому, что застройщики не хотят их строить, а потому, что покупатели квартир именно на них и экономят. Следовательно, решить проблему можно только высокими штрафами за парковку в неположенном месте или выдачей разрешений на покупку автомобиля только при наличии парко-места для него . В Киеве же пока только начинают эвакуировать машины, которые припаркованы в неположенных местах на улице.
Третья проблема – экономия застройщиков на спринклерных пожарных системах , которые делают невозможным распространение огня в здании. Это оросители, которые включаются при срабатывании датчиков дыма или повышения температуры в помещение, создают стену из воды и тушат огонь в месте источника его возникновения. В США такие системы повсеместно используются в коммерческой недвижимости и довольно часто – в жилой. В Украине из-за относительной дороговизны системы, она – скорее исключение, чем правило, и чаще используется в паркингах.
Улучшение ситуации с пожарной безопасностью, как жилых, так и коммерческих зданий в Украине во многом зависит от сознательного отношения к ней покупателей квартир, арендаторов бизнес-центров и посетителей ТРЦ. А потом уже – от ответственности застройщиков и проектировщиков зданий. Если покупатели лучше осведомлены и будут требовать от застройщиков соблюдения норм, это станет, для последних, куда лучшим стимулом, чем любые проверки пожарных служб.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попал 14751 объект – это на 2% ниже, чем на прошлой неделе. Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:
Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua
10.04.2018
Изменение за последнюю неделю, %
Изменение за последние 20 недель, %
Средняя цена предложений по Киеву в гривнах
Без аппроксимации
30392
-2,4
-7,3
С использованием аппроксимации
31333
-1,4
-3,2
Средняя цена предложений по Киеву в долларах США
Без аппроксимации
1160
-1,9
-5,2
С использованием аппроксимации
1187
-0,9
-1,4
Средняя цена предложения в гривнах в новых домах
Без аппроксимации
30336
-1,5
-6,4
С использованием аппроксимации
31037
-1,0
-2,9
Средняя цена предложения в долларах США в новых домах
Без аппроксимации
1159
-0,9
-4,3
С использованием аппроксимации
1176
-0,6
-1,1
Средняя цена предложения в гривнах возле метро
Без аппроксимации
37780
-2,4
-2,8
С использованием аппроксимации
38772
-1,2
+0,8
Средняя цена предложения в долларах США возле метро
Без аппроксимации
1442
-1,8
-0,6
С использованием аппроксимации
1469
-0,7
+2,7
Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Днепровского района. Они демонстрируют самый высокий показатель роста средней цены в последние полгода:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Днепровского района :
Тип квартиры
Изменение цены за период
1 месяц, %
3 месяца, %
6 месяцев, %
Однокомнатные
+2,4
+8,8
+7,3
Двухкомнатные
+0,2
+0,8
+0,9
Трехкомнатные
+3,1
+15,7
+14,9
Методология подсчета статистики на Domik.ua
Судя по графику, наиболее выраженную положительную динамику демонстрируют трехкомнатные квартиры в новостройках Днепровского района. За полгода они подорожали почти на 15%. Вдвое меньший показатель роста в сегменте однокомнатных квартир, а цены на двухкомнатные оказались наиболее стабильными. В структуре предложения в течение всего периода преобладали однокомнатные квартиры, трехкомнатные продаются меньше всего. При этом за 6 месяцев предложение всех квартир в новых домах Днепровского района сократилось на 20-30%. Не исключено, что это стало одним из индикаторов роста – более дешевые предложения раскупаются быстрее, а дорогие остаются в базе данных и обуславливают рост средней цены.
Новостройки Днепровского района неоднородны. К ним относятся и дома бизнес-класса на Левобережном и Никольской Слободке, и бюджетные новостройки на ДВРЗ. Очевидно, что трехкомнатные квартиры сосредоточены преимущественно в первых – отсюда и более высокая средняя цена на них.
В последнее время были заключены такие сделки:
Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Ивана Миколайчука, Днепровский район, Березняки . Общая площадь квартиры – 51,2 кв. м, жилая – 32,8, кухня – 7. Квартира расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $35 000 ($684/кв. м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Чигорина, Печерский район, Печерск . Общая площадь квартиры – 45,8 кв. м, жилая – 29,8, кухня – 5,5. Квартира расположена на четвертом этаже 5-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – 36 000 ($786/кв. м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2018